O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) foi instituído pela Constituição Federal. Seu fato gerador é toda e qualquer transmissão onerosa de imóveis feita inter vivos. A competência para cobrança do imposto é dos Municípios, que têm a responsabilidade de legislar sobre o assunto, definindo a base de cálculo e a alíquota.

A base de cálculo do imposto, em regra, é o valor venal – valor determinado pelo poder público, ou o valor de aquisição do imóvel. No entanto, as legislações municipais podem variar.

Nas Capitais da região sul as alíquotas variam entre 2% (dois por cento) e 3% (três por cento), sendo essa porcentagem calculada sobre base de cálculo. A Prefeitura de Florianópolis, por exemplo, orienta os contribuintes a verificar a diferença entre o valor venal do imóvel e a quantia negociada, o ideal é declarar o valor que seja mais próximo à avaliação do mercado, pois a fiscalização municipal poderá aplicar multa sobre a diferença entre o valor venal e o declarado pelas partes.

Quanto ao responsável pelo pagamento do imposto, geralmente é o comprador do imóvel. Entretanto, o contrato de compra e venda poderá estabelecer forma diversa. É importante destacar que caso o comprador não recolha o imposto, o setor fiscal do Município realizará a cobrança do vendedor.

Em quais casos é possível obter Isenção de ITBI?

A Constituição Federal e as legislações municipais dispõem sobre alguns casos de isenção, como:

1. Isenção na integralização de bens imóveis no capital social de empresa, assim como na transmissão de bens imóveis decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa, mas que não tenham atividade preponderante imobiliária.
2. Isenção na primeira aquisição de imóvel residencial, construído através de projetos do Governo, como exemplo temos o programa minha casa, minha vida do Governo Federal, com destinação à moradia de quem está comprando, desde que não possua outros imóveis;
3. Isenção na aquisição ou cessão de terrenos destinados a programas de habitação popular, desde que de iniciativa governamental. No entanto, essa última isenção possui uma validade de 3 anos, após esse período, caso o programa não tenha sido executado, o Município cobrará o imposto sobre a transmissão do terreno.

Incidência na Integralização em Administradora de Bens

Conforme apontado acima, no caso de incorporação de bens no capital social, a pessoa jurídica estará isenta do pagamento do imposto, observadas algumas condições, como: não ser empresa com atividade preponderante imobiliária.

Caso a atividade principal da empresa tenha preponderância imobiliária, ou seja, mais de 50% (cinquenta porcento) da receita seja advinda das atividades como a compra e venda de imóveis, locação e arrendamento mercantil, a isenção não se aplica, incidindo o ITBI.

O Código Tributário Nacional orienta como será a análise da receita da empresa, para que seja determinada ou não a predominância de atividade imobiliária. Para fins legais, considera-se empresa com atividade predominante imobiliária, aquela que:

– Tenha receita operacional nos 2 anos antes e nos 2 anos depois da aquisição decorrente de atividades imobiliárias;

– Adquirente do imóvel que iniciou suas atividades após a aquisição ou menos de 2 anos antes dela, com apuração levando em conta os 3 primeiros anos após a data de aquisição.

Estudo de Caso

Recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou com repercussão geral um recurso sobre a isenção da incidência do ITBI nas integralizações no capital social de empresas.

No caso julgado, uma holding (empresa que participa de outras empresas) integralizou 17 imóveis, cujo valor total somava-se o montante de R$ 804.724,00.

No entanto, o registro do capital social integralizado, (aquele declarado no contrato social) foi de R$ 24.000,00, e não de R$ 804.724,00.  A empresa optou por colocar a diferença entre o capital registrado e o valor total das integralizações como reserva de capital.

Com base neste cenário, o Município de São João Batista entendeu que a base de cálculo do ITBI seria a diferença entre capital social registrado e o valor total das integralizações, recaindo a isenção somente sobre o valor integralizado no capital social de R$ 24.000,00.

Diante disso, a empresa buscou a justiça para obter a isenção do ITBI. Em decisão, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina acompanhou o entendimento do município, aplicando uma isenção parcial do ITBI.

Diante da decisão do TJSC, a empresa recorreu ao STF, que identificou a Repercussão Geral sobre o tema e decidiu em agosto de 2020 que nos casos em que o valor da integralização exceder o limite do capital social, o ITBI será devido, emitindo a tese de repercussão geral nº 796:

796 – Alcance da imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, da Constituição, sobre imóveis incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica, quando o valor total desses bens excederem o limite do capital social a ser integralizado.

Apesar de ter sido publicada a tese, o tema ainda é bastante polêmico. Será necessário aguardar outras decisões, para verificar como os municípios irão se portar em casos diversos a este.